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房地产到底能赚多少钱?

上传时间:2018-04-13 12:46  来源:未知  手机版
     此文,仅展现拓展狗加班路上的一小部分!    同行交流聊政策,政府洽谈论方案;  外出看地说风水,调研踩盘侃市场。  拓展狗一定是地产公司中神一样的存在,外出当司机兼市调兼拎包,回来看新政写报告做测算,晚上成酒神兼娱乐总监,周末会空乘出差忙.........对了,还有一种隐藏的高风险需要自带特殊技能包:看地需跑得过狗,拍地要扛得住揍!  拓展狗到底有多少日常工作,不展开说。今天就分享土地拓展最基本的工作之一:项目拿地测算表中涉及的工作内容与大家做一个分享。  

     01  测算指导总则  ▿    (先根据标的基础信息收集做好项目的开发假设)  做通一张拿地测算表,你需要与设计商强排方案,跟成本算科目造价,拉营销聊市场定价,同财务谈税务筹划(二手地),和法务商协议模板(二手地),最后还得通过相关政策梳理跟前期研究报建思路。  还有,一定要精通Excel。精通!精通!精通!    (拓展狗必备素质之三头六臂、八面玲珑)  
房地产到底能赚多少钱?
     02  强排篇  ▿    做好拿地强排指标表是测算的第一步,也是整个测算表成立的核心基础。  拿到项目确定的规划条件是这一步的刚性条件(这也就是为什么很多二手土地自有土地证做不了拿地决策的原因)。  强排最基础的数据就是容积率与建筑密度(关注限高),有经验的拓展狗一看这两个指标对于地块能做哪些产品就心中有数了。比如,某地块容积率1.0,建筑密度20%,那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。要是放给龙湖,他有联排叠拼的产品优势,鉴于洋房的利润率普遍偏低,大概率会考虑做成叠拼和高层错配。为什么必须关注限高?假设这个地块限高15米,那做满容积率就只能5层洋房了。如果限高10米,那是要损容的,直接少了40%左右的货值。所以收购二手土地时一定要关注!  

     为了达到有效促成土地获取,指标表绝对不是一次性完成的,由于项目测算过程中对于地价(或者合作价格)的敏感性变化,需要通过反复几版不同强排方案来优化经济账。  特殊情况:确实有些项目规划未最终确定的,至少要搞清标的控规情况,了解基本的规划用途及最低容积率指标,然后做一个不同容积率的敏感性指标表分别测算。  注意点:限高导致排不出高低配,覆盖率太低排不出高低配,绿地率要求高时解决方案需要关注地方认定政策(屋面绿化、屋顶绿化、地面绿化停车位等各类方案是否可以解决)。除非一线城市及商业核心区,按照目前的市场经验尽量降低地下规模。  强排方案知识储备(入门拓展狗做好学习储备):容积率、建筑密度、绿化率、限高、日照遮挡等基础知识;周边环境影响、市场需求分析、公司产品能力、地下车位比例要求、高低配溢价需要、自持比例及配套建设要求等特定研究。当然,牛逼的话你还可以学习具体的设计规范准则甚至画图。  建议不要跟设计PK强排,因为你还有个专长是成本造价。